下载
这两天，张家港经开区（杨舍镇）南庄村村书记戴宇每天都要去村里的工业区转转。他心头揣着两件高兴的事儿：一是眼看着新厂房一天比一天像样，一期工程很快就要验收，设备也已陆续进场；二是他盯着建起来的这个村级工业区，前不久入选了一份“全国清单”。今年4月3日，住房城乡建设部、自然资源部联合印发《完善城市更新工程项目建设实施管理机制可复制经验做法清单》，共收录全国30项成熟经验，江苏张家港南庄工业区的“工业企业联合自主更新模式”位列其中。
村里的探索，凭什么能成为全国样本？带着这个问题，记者走进南庄工业区，寻找答案。
僵局 地要解“锁”人靠攻心
南庄工业区，是村级老旧工业区的一个典型样本——产权状况复杂、违章搭建遍布、产业用地低效。近年来，当产业转型升级的机遇涌来，这片土地却被牢牢“锁”在了原地。
“锁”住它的，首先是土地的碎片化。在一期约40亩的更新区域内，利民服饰、梵恩贸易以及南庄经济合作社等3方主体分散在6块宗地和3块零星集体土地。宗地边界像犬牙一样交错，单个地块平均只有四五亩。利民服饰的老板缪裕明指着厂房向记者比划：“原先这块是我的，旁边是村里的，再旁边是别人的，各盖各的，连个像样的车间都盖不起来。”
南庄村级工业园旧貌。张家港经开区（杨舍镇）供图
缪裕明企业的生意一直不错，大概5年前，他就动了重建厂房的念头，因为老厂区环境让他每天睡不着觉。“那时候的厂房是全封闭的，连条像样的消防通道都没有。不少国外客户都是来转了一圈就走了，说‘你暂时还不合适’，听到这个话我心里像堵了块大石头。”缪裕明说。
他跟戴宇念叨了好几年。戴宇也急，但不敢动。“以前从没有企业家说要拆了厂重建的，产权情况复杂，万一拆了没了，这个风险我们不敢冒。”
而对张家港经开区（杨舍镇）来说，如何对像南庄工业区这样的老旧村级工业区进行改造升级也是一块“心病”——推倒重来，村里拿不出那么多钱，维持现状，又看不到出路。经开区建设局局长徐科说：“当时我们反复琢磨一个问题，老旧的村级工业区的升级更新，能不能不用村集体投入，而是让园区里现有权利人自己干？”
僵局打破在2024年。当年《苏州市老旧工业区改造提升三年行动方案（2024—2026年）》发布实施，方案里“允许零星工业用地归宗开发”“支持企业联合连片改造”“鼓励配套服务设施共建共享”等等一系列新的政策导向，让徐科看到了机会。“比如方案里提到鼓励经营主体盘活利用低效工业用地，既可以共宗开发，也可以分割转让，这就给我们破解村级工业区里边角地、插花地、夹心地这些老大难问题提供了新思路。”徐科说，“政策既然开了窗，我们的改造思路也更清晰，核心就是让权利人自己当主角，政府把台子搭好、把政策通道打通。”
但“攻心”比给地“解锁”还要难。
更新区域内有一家小企业，租着一块村里的地，厂房不大，却横在改造规划的要害位置。村里想收回来，可企业却不愿意搬，戴宇前前后后跑了近20次，最后一次，他跟对方掏了心窝子：“你是老党员，给咱南庄村留点像样的标准厂房。以后建好了你来看，看我有没有说错。”对方这才终于松了口。
“攻心”成了，可收购厂房的钱又从哪里来？戴宇又找到缪裕明来商量，最终决定由利民服饰出资550多万元对这家企业的厂房进行收购，然后再把原有厂房拆了，地归村里，建起的新车间产权也归村集体，建厂资金由利民垫着，村里用未来的租金逐年抵扣，等抵扣完了再收租金。戴宇感慨：“南庄工业区有今天的变化，最重要的还是人和。大家都想着要把村子建设好、发展好，这事才能成。”
变局 “共用宗”和“伸缩缝”
貌似万事俱备。
2024年初，张家港经开区（杨舍镇）成立工作专班，规划、资规、安环、执法等部门骨干一头扎进南庄。反复踏勘、多轮协商之后，大家的想法逐渐清晰：利民服饰要扩产、梵恩贸易想翻新、村集体盼增收，三家的地正好挨着。与其各干各的，不如合起来干。
但真要合，头一道坎还是土地。40亩地分9块，有权源的6块、没设定使用权的3块，性质不同，年限不一。怎么把它们归拢到一条起跑线上？
张家港经开区自然资源所用途管制科科长郭勇说，当时的办法是分两步走：有证的地，通过二级市场转让、不动产登记变更，统一登记到相应建设主体名下，使用年限和土地性质一并统一；产权不清的，抓住存量低效用地政策窗口，按集体土地入市要求出让给利民服饰，年限跟其他地块一致。“说白了，就是通过存量用地盘活、土地使用权转让、集体土地入市这几条路，把地的权属理顺，完成零散低效闲置土地整合。地还是那些地，但具备了合在一起开发的条件。”
崭新的村级工业园拔地而起。张家港经开区（杨舍镇）供图
地归拢了，怎么登记？相关文件中提到的“共用宗”概念给大家带来启发。
所谓“共用宗”，就是多主体按份额共有同一宗地，不动产权证上记载建筑面积和整宗地面积，不再区分实体边界。“这有点类似商品房小区的登记逻辑，一栋楼里的住户，房产证上写的是自家面积和公摊份额，没人会去院子里画一条线说‘这块是我的’。”郭勇解释，这也是合法有效的登记方式，能有效打破宗地碎片化格局，减少公共配套设施重复建设，增加生产性厂房建筑面积，提升土地利用效率。
打破宗地界限之后，统一规划才成为可能。三家共同委托一家设计院，按园区统一规划设计，跨宗建设大跨度车间，共建共享配套设施，统一配建地下停车库、消防水池和配电设施等。容积率从不到1.0一下子提到2.5，40亩地上盖出了7万平方米的新厂房、4000平方米的地下车库。张家港经开区建设局规划管理科科长陈泉说：“以前需要分开配建消防车道和水池，需要独立出入口，现在做到共建共享。成本省了，土地利用更高效了。”
“共用宗”的新思路不只体现在规划方案中，也实实在在落实在工程建设里。
原来，利民服饰需要一条130米长的生产线，但即使打破原有宗地，也落不到任何单一主体的地块上。设计单位想了个办法：在建筑上设一道“伸缩缝”，把大车间一分为二，一半在联合体地块，一半在村集体地块。建成之后，以缝为界，各办各的产权。陈泉打了个比方：“就像两户人家合建一栋房子，中间留了一道缝作为‘边界’，产权明晰，但空间上是连续的。一道缝，解开了一个死结。”
变局落地，最终转化为张家港市第一张“集成式”建设工程规划许可证，紧随其后，审图合格证、施工许可证一个月内“连连发”，为园区改造按下“快进键”。审批流程一结束，园区新建工作便迈入快车道，从启动到打桩，只用了6个月。
新局 “四本账”越算越靠谱
缪裕明现在还是经常去工地，但和以前提心吊胆不同，看着新厂房一层层起来，设备一台台进场，现在是越看越欢喜。“以前是去查看有什么安全隐患，现在是去看看又有什么新变化。接待客户，底气也不一样了。”
他算的是经济账。新车间不是普通厂房，是按现代化生产工艺流程“长”出来的。一层层高挑高8米、承重1.5吨，摆新进的吹膜机；二层层高6米，是织带车间；三层层高5米，做分切包装；四层层高4米，作仓库。“上下楼就是上下游。”公司引入智能AGV小车，从原料进厂到成品出厂全程自动化。他们还利用夜间低谷电，给消防水池蓄冷，白天循环给车间降温。更新前，企业年产值1亿元出头。缪裕明说：“投产后，保守估计翻一番没问题，两三个亿我有信心。”
一期项目即将进入验收阶段。张家港经开区（杨舍镇供图）
靠厂房出租的梵恩贸易算了一笔安心账。负责人陶殷华告诉记者，她那10亩地，原来租给十几家小作坊，一年租金100万元出头。但厂区电线私搭乱接像蜘蛛网，消防安全隐患不小，她天天晚上睡觉都不踏实。现在土地规整了，建起16000多平方米的标准厂房，三层、四层厂房刚建好就整体租出去了。“租金翻番是肯定的。关键是，少了安全风险，这比多挣多少钱都值。”
戴宇手里有本村集体经济增收的“翻身账”。改造前，村里那7.5亩地年租金才28万元。现在，一间新厂房一年就能给村里增加100多万元租金收入。他说：“村级经济总算有了源头活水。”
镇政府看中的则是工业用地升级焕新的发展账。项目总投资1.86亿元，全部由企业自筹，政府没有直接投入财政资金，而是用协调力和公信力，撬动了整个项目，以制度创新解开产权的“结”，让市场的活水自己流淌。
“南庄模式”的制度创新在于：突破宗地边界约束，建立跨宗地的产权联结机制。通过“统一编制实施方案、统一办理审批手续、统一调整土地权属和使用年限”的三统一流程，实现了物理空间的整合与产权关系的重构。该模式降低了单个企业的更新成本，提升了设施共享效率，适用于相邻工业企业的联合改造场景。南庄打开了新局，当地有大大小小47个老旧村级工业区，总占地面积5000余亩，有的产权更复杂，有的还涉及老百姓宅基地腾退。眼下，以“南庄模式”为蓝本的改造升级工作已经启动。
前不久，李巷村级工业区已完成前期摸底，正在编制更新方案，涉及80余亩低效用地，计划引入智能装备产业；西闸工业区地块相对规整，进展最快，预计今年6月底前开工建设，将成为第二个落地项目；横河里、小城市村两个工业区正与企业方进行出资比例的协商谈判；晨南工业区也已组建工作专班，进入权利人意愿征询阶段。徐科介绍，今年计划开工7个项目，争取用三到五年时间，推动全镇60%以上的老旧工业区完成改造。
从“增量扩张”到“存量挖潜”，城市更新的逻辑正在深刻转变。南庄效应，才刚开始。
（苏报融媒记者 杨溢 陈梦娇 张东慧/文）
阅读全文更多新闻资讯，点击下载<<信阳日报>>客户端
